За этот период времени власти уже переселили практически 20 000 жителей приговоренных домов и провели несколько 10-ов публичных дискуссий проектов планировок в районах, где будет строиться новое жилище по программке.
Виртуальное обсуждение
Стройку «стартовых» домов для переселенцев уже идет по Москве. К примеру, лишь один из подрядчиков городка, концерн «Крост», работает в истинное время в Западном Дегунине (строит 8-секционный комплекс в 15–16 этажей на Базовской улице), в Басманном районе (5-секционный 10-этажный ЖК на Бауманской), в Очаковцо-Матвеевском (6-секционный корпус в 19–23 этажа на Веерной и односекционный 20-этажный дом на Большенный Очаковской), в Митино (3-секционный дом в 23–24 этажа на Парковой), в Солнцеве (2-секционное 24-этажное здание на улице Щорса), в Нижегородском (9-секционный комплекс в 14–24 этажа на Новохохловской). Строят дома для городка также ПИК, ФСК, МФС-6 и др. В прошедшем году, по сообщению «РИА Недвижимость», наикрупнейшими подрядчиками стали МСУ-1, «ГП-МФС» и «УЭЗ-строй».
Власти обещают, что новейшие кварталы будут отвечать представлениям о современной городской среде и благоустройстве. Пока, как уточнили в Департаменте строительства, построенных школ и поликлиник нет, но в планах – возведение наиболее 250 раздельно стоящих объектов образования, наиболее 30 объектов здравоохранения и около полусотни физкультурно-оздоровительных комплексов. Не считая этого, объекты инфраструктуры будут располагаться на первых этажах жилых домов. Как растолковал управляющий департамента градостроительной политики Сергей Левкин на пресс-конференции в августе, социальные объекты начнут появляться на втором шаге (2025–2028 гг.), когда освободятся земляные участки.
Иван Колманок, партнер строительного бюро AI-architects, чей проект в Хорошево-Мневниках прошел в конец Интернационального архитектурно-градостроительного конкурса и получил поддержку обитателей (команда вышла из конкурса до того, как окрестили фаворитов), не согласен с таковым подходом: «Неясно, как можно строить новейший район вокруг старенькой школы, в течение 10–15 лет стройки эту школу употреблять, когда вокруг вбивают сваи и летит пыль. Мы подразумевали, что в 1-ый год реновации построим новейший корпус к одной из имеющихся школ, чтоб обновить инфраструктуру. Детки из остальных школ перейдут в новейшую школу, а опустевшие строения мы снесем, дав доп местность под стройку домов». Как надо из публикации на веб-сайте стройкомплекса, одолела в этом районе команда UNK project и Nikken Sekkei.
До этого чем утвердить проекты планировок территорий районов, нужно было представить их жителям. Всего, по инфы Управления публичных связей Москомархитектуры, были проведены обсуждения по 85 ППТ: по 59 в 2019 г. прошли общественные слушания и по 26 – публичные обсуждения в 2020-м, даже COVID-19 не помешал, их организовали в онлайн-формате на веб-сайте «Активный гражданин». До конца года планируется вынести на обсуждения еще четыре проекта: один в Гольянове и три в Южном Тушине, и, быстрее всего, они тоже пройдут онлайн.
Формат электрических публичных дискуссий часто критиковался жителями и государственными депутатами. «До начала пандемии фактически ни по одному кварталу в Зюзине слушания не проводились. Как людей посадили на самоизоляцию, здесь же обсуждения проектов реновации стали проводить в вебе, и наибольшее число обитателей из этого процесса оказались исключены», – гласит Константин Янкаускас, городской депутат района. По словам Янкаускаса, в Зюзине даже на подъездах не повесили объявления о том, что состоятся публичные обсуждения, к тому же почти все люди не смогли зарегистрироваться, потому что процедура верификации оказалась сложной. «Общественные слушания – наиболее строгая процедура, наиболее растянутая во времени, у москвичей есть возможность придти на экспозицию, на собрание, собрать письменные представления. В прошлые годы, когда проводились общественные слушания, в Зюзине удалось отбиться от 7 проектов точечной стройки», – ассоциирует Янкаускас.
Программка реновации
Рассчитана на 15 лет. Была принята 1 августа 2017 г. постановлением правительства Москвы (№ 497-ПП), в программку включено 5174 дома под снос, это около 350 000 квартир (16,4 млн кв. м), в каких живет около 1 млн человек. С начала программки, по данным департамента строительства Москвы, для заселения передано 57 домов, введен в эксплуатацию 61 дом. Переселено 19 500 обитателей, в процессе переселения еще наиболее 26 000 человек.
В 2020 г. введут около 60 домов, под заселение передали восемь новостроек, до конца 2020 г. планируется передать еще 27 домов. 80 домов (1,6 млн кв. м) проектируется и около 170 домов (около 2,5 млн кв. м) на наиболее чем 30 000 квартир строится. В целом общая площадь вновь построенной недвижимости в Москве может превысить 50 млн кв. м жилища, подсчитывали ранее «Ведомости».
Программка финансируется из бюджета, в 2020 г. финансирование составляет практически 100 миллиардов руб., вся программка до 2032 г. обойдется в 3–3,5 трлн руб. Строительством занимаются коммерческие компании, они проходят через открытые конкурсные процедуры, которые проводят Фонд реновации и КП УГС.
* Числа на начало сентября 2020 г.
Что касается самих проектов планировки, представленных жителям района, то на их указывались примерное пятно стройки и предельная высота дома в метрах (дискуссировать «общие характеристики» и эскизы предлагалось и в остальных районах, ведали живущие там коллеги-журналисты). Меж тем, как утверждает депутат, в «дореновационных» проектах планировок постоянно прописывались этапы и сроки их реализации, указывалась четкая высота дома в этажах, количество квартир, тип дома, функциональное предназначение нежилых помещений. Вообщем, у зюзинцев есть и заслуги – отменили стройку высотного офисного центра и 1-го из домов на месте 2-ух спортивных площадок и одной детской на Сивашской улице. Но по остальным кварталам много заморочек, и самая острая – грозящая парку «Два медведя» стройка, в связи с чем группа обитателей обратилась в прокуратуру с просьбой отменить результаты дискуссий.
В МКА настаивают на том, что переход в электрический формат как раз дозволяет привлечь большее количество москвичей. В обсуждении 331 градостроительного проекта на веб-сайте «Активный гражданин» с апреля по начало сентября приняло роль наиболее 190 000 обитателей, тогда как с ноября 2019 г. по март 2020 г. в процедуре очных общественных слушаний по 266 проектам – около 31 000. За весь период дискуссий было получено наиболее 560 000 предложений от людей, сказали в ведомстве. Что касается сложностей с верификацией, то, как считают в МКА, благодаря многоступенчатой системе сведены на нет опасности фальсификации и подтасовки.
Юлия Зубарик, основоположник бюро Master’s Plan, вспоминает о встречах с жителями проспекта Вернадского. Тут архитекторы готовили планировки для кварталов 32–33, 34–35, проект разрабатывался совместно с испанским бюро Ricardo Boffil. 1-ые материалы проявили жителям в конце 2017 г. Опосля чего же в 2 раза снизили этажность проектируемого дома на юге квартала Коштоянца, включили в проект спорткомплекс с бассейном и ледовой площадкой, доп социальные объекты.
Посреди разрабов проектов в самом начале звучали имена узнаваемых архитекторов и наименования именитых бюро, выставленные на городских выставках проекты вправду обещали удобную и современную городскую среду, но уже тогда некие архитекторы выражали сомнения в том, что построенное будет соответствовать их недешевым проектам. Продолжают работу над площадками фавориты конкурса: «Архитектурное бюро Асадова» (Головинский район), SPEECH (Кузьминки). Как растолковали в пресс-службе головного конструктора Москвы, при разработке всякого ППТ реновации всего было привлечено около 35 бюро, посреди их – АБ «Остоженка», ТПО «Резерв», «Архитектурное бюро Тимура Башкаева», «ПИК-проект».
Плотнее, выше, по графику
Высота домов и плотность стройки – вопросцы, которые более болезненно воспринимаются жителями реновируемых районов. «По конкурсному заданию плотность предполагалась 25 000 кв. м жилища на гектар, – гласит Колманок. – По проекту обитателей района можно было переселить в новейшие дома без утраты номера квартиры. Уже опосля конкурса власти Москвы повысили допустимую плотность стройки, а этот норматив подразумевает лишь высотное стройку, что мы не поддерживаем». К примеру, в масштабном проекте на местности Тушинского завода железобетонных конструкций в Строительном проезде (это площадка ДСК-1) предвидено стройку наиболее 450 000 кв. м недвижимости, из которых 352 000 кв. м – коммерческий ЖК и 82 000 кв. м будет выстроено по программке реновации на участке чуток наименее 2 га, докладывали ранее «Ведомости». Плотность стройки по программке реновации возрастает в 3–4 раза.
В пресс-службе Москомархитектуры причинами, почему приходится уплотнять стройку и увеличивать этажность, окрестили необходимость изыскать пространство для социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. А выше новейшие дома строят, «чтоб не откладывать переселение обитателей и отдать им возможность выбора квартир». Кроме этого, площади квартир больше по сопоставлению с теми, что в пятиэтажках, есть нежилые 1-ые этажи, лифтовые холлы и мусоропроводы, а это – доп размер, разъясняют в пресс-службе.
Тем не наименее есть примеры, когда жителям удадавалось укоротить планы по стройке. В микрорайоне № 81 Хорошево-Мневников принято решение отрешиться от возведения 35-этажного дома и понизить с 25 этажей до 14 высоту нескольких жилых групп на улице Генерала Карбышева. В микрорайонах 84–85 скорректировали этажность новостройки около имеющейся пятиэтажки на Красочной улице, высотность еще 1-го дома будет снижена с 14 до 5–12 этажей. Не считая того, принято решение отрешиться от строительства 36-этажного дома на Красочной улице, заместо него покажется парк.
В три шага
Обсуждения практически окончены, и город выпустил трехэтапный график переселения обитателей, закрепленный приказом 3-х департаментов – градостроительной политики, строительства и городского имущества.
На первом шаге (2020–2024 гг.) переселится 170 000 обитателей из 930 домов, на втором (2025–2028) – 330 000 из 1600 домов и на 3-ем (2028–2032) – 380 000 человек из 1800 домов. Не считая того, еще есть 688 домов (посреди их 95 – в 4 районах, где еще не утвердили проекты), рассыпанных по районам, по словам Левкина, «как горох», которые не попали в границы проектов планировки, разработанные Москомархитектуры. Информация по ним покажется сначала грядущего года, но отдельного 4-ого шага не будет – весь «горох» распределится по графику.
Левкин растолковал, почему на исходном шаге сносимых домов меньше всего: земли для стартовых площадок не хватает, и первыми в график врубались дома рядом со вольными участками. Москвичи, по словам бюрократа, время от времени дают свои варианты участков, но они часто не подступают, потому что там могут находиться охранные зоны метрополитена, магистральные сети либо санитарно-защитные зоны.
На втором и 3-ем шаге переселение обязано пойти резвее, – москвичи будут переезжать не в отдельные дома, а в сформированные урбан-блоки, так власти именуют «огромные дома разной конфигурации с внутренними дворовыми территориями и удобной городской средой». Сразу, по словам Левкина, на втором шаге, когда освободятся участки, начнут появляться и социальные объекты «как для второго и третьего, так и для первого шагов».
Сроки могут корректироваться – в главном, для тех домов, «которые будут переселяться на стыке периодов. Условно говоря, 2024–2025 гг. – обитатель этого дома начнет переселение не в декабре 2024-го, а в январе 2025-го».
Но вопросцы к графику имеются. К примеру, все в том же Зюзине на 1-ый шаг приходится 20 домов, 2-ой – 70 домов, а на 3-ий – 91. А «дома, предназначенные к сносу, сняли с региональной программки серьезного ремонта. Что все-таки будет через 10 лет с этими 900 домами? Это будет еще ветхое жилище либо уже аварийное?» – задается вопросцем Янкаускас.
Золотые хрущевки
Особого воздействия на рынок вторичного жилища Москвы программка реновации не оказывает, кроме приметного подорожания однокомнатных квартир в пятиэтажках.
По оценке Миши Куликова, директора департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости», посреди тех, кто покупает квартиры в домах под снос, 60% – инвесторы. Обыденные покупатели не стремятся приобрести хрущевку, чтоб в ней поселиться с прицелом на переезд, – не понятно, каким будет новое жилище, ну и тем, кого реновация затронет в последнюю очередь, придется достаточно длительно ожидать.
В целом же квартиры в хрущевках – обычно пользующийся популярностью продукт на вторичном рынке Москвы для бедного покупателя вне зависимости от городских программ. «За 6–8 млн руб. можно приобрести 30–45 кв. м в готовом доме, в обжитом районе и в границах МКАД», – замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Приобретают их, по словам профессионала, московские семьи, не желающие поменять район опосля размена старенькой квартиры, либо приезжие из регионов, которые в ипотеку могут для себя дозволить только такое жилище. Но возможность получить позже квартиру в новостройке в том же районе подогревает их энтузиазм.
По наблюдениям Марины Толстик, председателя совета директоров сети «Миэль», покупатели «квартир на вырост» жить в их «тут и на данный момент» не собираются и могут взять даже жилище на первом этаже и в нехорошем состоянии – так дешевле.
Инвесторы стараются приобрести квартиры «поближе к переезду», до сноса жилплощадь сдают, а опосля получения новейшего жилища – или продают, или вновь пускают жильцов. По оценке Литинецкой, от реализации новейших квартир переселенцы могут выручить доп 30–40%, с учетом роста цен на новостройки и различия в стоимости квартир в хрущевках и новейших домах.
Аналитики портала ЦИАН в весеннюю пору оценивали доход инвестора выше. По данным размещенного исследования, около 400 лотов, либо 8% квартир в новейших домах, было выставлено на продажу. К примеру, в новеньком доме в Мукомольном проезде две квартиры продавались в среднем по 288 000 руб. за 1 кв. м. В хрущевках, откуда обитатели переселялись в этот дом, – на ул. Антонова-Овсеенко, 7, 9; на 1-м Красногвардейском проезде, 20, и 2-м Красногвардейском проезде, 10, – в 2019 г. средняя стоимость составила 241 000 руб. 1 кв. м. Прирост – 19,5%, а с учетом того, что в среднем площадь новейшей квартиры возрастает на третья часть, доход инвесторов может достигнуть 50–60%.
По данным «Метриума», всего на столичном рынке жилища представлено около 1000 квартир в домах под снос, большая часть – в районах Зюзино, Царицыно, Москворечье-Сабурово, Люблино, Кузьминки, Рязанском, Перово, Измайлово, Ярославском, Коптево, Головинском, Северном и Южном Тушино, Хорошево-Мневниках, Можайском.
По подсчетам аналитиков «Инком-недвижимости», средняя стоимость 1 кв. м в обыденных хрущевках – 210 400 руб., в домах, попавших в программку реновации, – 207 600 руб. В «Метриуме» отмечают: самая высочайшая стоимость 1 кв. м – в однокомнатных квартирах в домах под снос, 227 000 руб., тогда как в двухкомнатных – около 178 000 руб. Литинецкая разъясняет это «спекулятивным фактором» – инвесторы предпочитают мелкие квартиры.
Пробы продавцов подобного продукта реализовать на 0,5–1 млн дороже рынка, по словам риэлторов, фуррором не увенчиваются, инвесторы не готовы платить по завышенной стоимости. И все таки, по инфы Ярослава Дарусенкова, управляющего департамента консалтинга и аналитики агентства «Азбука жилища» за крайние три с излишним года с момента объявления о программке реновации средняя стоимость квартир в хрущевках выросла на 36%.
Обсудить
Подписаться на извещения
Жилая недвижимость Отвлекает реклама? С подпиской
вы не увидите её на веб-сайте
Источник: