В июле начался демонтаж пятиэтажек в квартале Сосновая Поляна, в августе доломали старенькые расселенные общежития на Малой Охте. Программка развития застроенных территорий (РЗТ) реализуется с 2008 г. Другими словами в Петербурге с момента ее начала до сноса прошло наиболее 10 лет. В Москве громить построенные в 1960-е гг. промышленным методом пятиэтажки начали при Юрии Лужкове (в 1999 г.); Сергей Собянин (в 2017 г.) поставил этот процесс на сборочный поток.
Интернациональный опыт
Делему изношенного жилища в кварталах массовой стройки решают не только лишь в Рф. В Германии, в большей степени в Восточной, опосля войны тоже понастроили массу панельных домов. С середины 1990-х гг. немцы готовили градостроительные документы и проекты реконструкции; с 2000 по 2006 г. под реновацию попало около 3 млн квартир. Приблизительно 60% домов пришлось снести, другие реконструировали. Ключевое отличие от русской практики – и снос, и модернизация пятиэтажек проходили за счет федерального бюджета.
В Китае программка замещения ветхого жилища реализуется с 1949 г. В Пекине реновации подверглось наиболее 16 млн кв. м; в 2017 г. издержки на снос, расселение и новое стройку составили $4,5 миллиардов, речь также идет о муниципальном финансировании. Не считая того, в Китае нет права принадлежности на жилище: участки под жилыми зданиями предоставляются в аренду на 70 лет с правом пролонгации (под коммерческими объектами – на 40 лет). Что будет по истечении этого срока, не понятно: ограничение введено относительно не так давно.
В большинстве государств, где для массовой стройки использовались технологии промышленного жилищного строения, дома принадлежат муниципалитетам, обитают в их на правах социальной аренды. К примеру, квартал Дюшер в Лионе, построенный в 1960-е: к моменту принятия решения о сносе оказалось, что 80% квартир социальные и лишь 20% в личной принадлежности. Снесли, выстроили лучше, финансирование – из местного и федерального бюджетов.
Практически нигде в мире подавляющая толика массового общественного жилища не принадлежит жильцам, не считая государств бывшего русского блока. В Румынии и Болгарии панелек возвели много, толика собственного жилища – 97 и 95% соответственно. На данный момент перед этими странами встает та же неувязка: жилой фонд изнашивается, у правительства средств для его замещения в таком объеме нет, у собственников – тем наиболее. В Прибалтике пока ограничиваются точечной реконструкцией отдельных спостроек.
Москва пошла по пути Германии (с уклоном в снос всего попорядку), Воронеж и Омск пребывают в том же тупике, что и Румыния. Петербург избрал особенный путь – реновация за счет девелопера.
Столичный вектор
Столичная программка реновации была заявлена в 2017 г. с одобрения президента РФ. К сносу определено наиболее 5173 домов в 122 районах столицы, переехать в новейшие дома должны будут около 1 млн москвичей. В 2019 г. переселилось около 12 000 обитателей, в планах на 2020 г. – столько же. По состоянию на август было расселено 43 дома, сформировано 450 стартовых площадок, 60 домов уже выстроено, 262 – в процессе проектирования и строительства.
Существенно скорректированы федеральные правила: роль дома в программке определяется голосованием жильцов (две третьих «за» довольно); проект планировки местности не обязателен; градостроительные регламенты также в расчет могут не приниматься.
Самое основное – московские власти готовы выделять на реализацию программки около 100 миллиардов руб. раз в год. Также то и дело подчеркивают, что девелоперы работают с мэрией в качестве подрядчиков: к примеру, по данным РБК, в прошедшем году ГК «ПИК» заключила договоры на 40 миллиардов руб. и обязана за эти средства выстроить 686 000 кв. м жилища для переселяемых москвичей.
Здесь, естественно, появляются вопросцы. По подготовительным данным, для удобного расселения в границах нормативов пригодится в 1,3–1,5 раза больше жилища, чем было в хрущевках (в современных домах больше кухни, есть балконы и др.). Другими словами 5 этажей снесли, семь выстроили – и как бы довольно. Но по факту часто на месте пары ликвидированных пятиэтажек появляются 2–3 башни от 20 до 30 этажей. Плотность стройки увеличивается в пару раз.
Петербургский вариант
В том, что петербургская программка реализуется со скрипом, есть и бюрократические предпосылки (1-ое разрешение на стройку было выдано только в 2013 г.), и экономические. Городской бюджет впрямую не участвует, а девелопер – компания «СПб реновация» – строит, сколько может. И расселяет тоже. Практически расселение – это плата за участок и за право строить в обжитых зонах. Схема экономически не идеальная, бизнес непростой и тяжело просчитываемый, потому остальных желающих нет (одним кварталом занималась компания «Вояка-В», но вышла из проекта со скандалом).
На Малой Охте, меж Заневским и Уткиным проспектами, размещалось 5 четырехэтажных общежитий. В процессе приватизации в их вышли коммунальные квартиры от 12 до 32 комнат с одним санузлом и единственной кухней. Оттуда в новое жилище переехало 130 семей (74 семьи собственников и 56 – нанимателей). Издержки «СПб реновации» на расселение составили 832,5 млн руб. На освободившихся площадках будет построена 2-ая очередь комплекса «Малая Охта»: три корпуса в общей трудности на 664 квартиры. Подземный паркинг рассчитан на 382 авто. ЖК станет первым кварталом, стопроцентно освеженным по городской программке РЗТ.
Издержки на расселение, похоже, сравнимы с ценой аналогичного участка под стройку на вольном рынке. Но еще есть фактор времени: первую общагу тут снесли еще в том же 2013 году. И есть интересы собственников.
С 2013 г. держала радиальную оборону семья, прописанная в трехкомнатной квартире в доме на 2-й Комсомольской. Все другие выехали – обладатели продолжали торговаться. По данным NSP.ru, сумма требований доходила до 42 млн руб., по миллиону за 1 кв. м. Имели право: Петербург в отличие от Москвы подчиняется федеральному законодательству и норма про две третьих голосов тут не работает. На чем в итоге условились, представители девелопера не говорят.
В Курортном районе, в поселке Песочный, где 7–9-этажные дома строятся взамен «убитых» одноэтажных бараков «военно-морского города», стройку ЖК «Живи! В Курортном» было приостановлено на несколько месяцев из-за довольно абсурдного иска: несколько обитателей, имеющих дома по соседству, заявили, что уровень воды у их в колодцах свалился из-за стройки. Трибунал приостановку отменил, специалисты установили, что строй работы на уровень вод не влияют.
Такие сюрпризы подстерегают «вкладывательную реновацию» на любом шагу. Это штучная, точечная работа в критериях высочайшей неопределенности по срокам. За время реализации программки «СПб реновация» выстроила 32 дома общей жилой площадью около 450 000 кв. м. За счет инвестора переселено 540 семей. Тогда как в Петербурге к массовой промышленной стройке относится 7107 жилых спостроек, в их обитает 650 000 человек. Программку придется форсировать, по другому износ будет опережать расселение, а на капремонт рассчитывать тоже не приходится – невыгодно.
Причины торможения программки известны. Не хватает стартовых земляных участков (в Петербурге переселять обитателей можно только в границах квартала), и маневренного фонда для переселения обитателей первых сносимых домов нет. Доп опасности делает «синдром крайнего жильца». По ходу программки изменяются нормы и правила. В кварталах реновации ряд территорий был включен в зоны регулируемой стройки, часть спостроек попала в список вновь выявленных объектов культурного наследства; часть дворовых пространств получила статус зеленоватых насаждений и проч.
В «СПб реновации» убеждены, что хотя бы некие элементы столичной практики буквально стоит распространить на остальные регионы. «Решение по включению дома в программку делается квалифицированным большинством в две третьих обитателей, и это верный подход, – гласит Дмитрий Михалев, управляющий службы по работе с госорганами «СПб реновации». – Без него другие инициативы будут куда наименее эффективны».
Убыстрение программки РЗТ быть может обосновано и не так давно заключенным партнерским соглашением, которое подписали «Самолет» и «СПб реновация»: кооперативный портфель проектов составляет наиболее 20 млн кв. м, это уже игра на другом уровне, с наиболее суровыми способностями.
На данный момент Смольный и «СПб реновация» готовят дорожные карты по любому из 22 кварталов программки РЗТ. Инвестор в одиночку программку не вытянет – экономика не дозволит. Город тоже не управится – нет у Петербурга столичных млрд. И на федеральный бюджет рассчитывать не приходится. Так что стороны обречены на сотрудничество.
А за ними пристально присматривают пожилые люди из хрущевских кварталов, где с каждым годом состояние жизни все ужаснее, а издержки на ремонт и эксплуатацию больше.
Обсудить
Подписаться на извещения
Дмитрий Синочкин Жилая недвижимость Отвлекает реклама? Подпишитесь,
чтоб скрыть её
Источник: