В конце августа заместитель министра строительства и ЖКХ Рф Никита Стасишин сказал, что строительная ветвь вышла из кризиса, участники рынка новостроек придерживаются такого же представления. В отличие от прошедших кризисов стагнации не наблюдалось даже в период самоизоляции, спрос поддерживается гос ипотекой, удалось избежать важных переносов сроков ввода объектов и банкротства застройщиков.
Ситуация на рынке-2020 припоминает южноамериканские горки. Действующие на него действия, сменяясь на обезумевшой скорости, подбрасывали покупателям все новейшие и новейшие вводные для выбора правильной стратегии. И как ни феноминально, все эти действия, включая нехорошие, в итоге приводили только к росту потребительской активности.
Резкий скачок курса сначала марта принудил покупателей резвее определяться с ипотекой, а ожидание скорого пришествия карантина – завершать сделки, «пока не началось». По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, с января по март спрос на проекты компании вырос приблизительно на 27%. Участники рынка отмечают и рост вкладывательных сделок в секторе массового жилища. Управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский ведает, что если ранее на долю личных инвесторов приходилось до 10% сделок, то сейчас этот показатель возрос до 20%. Как докладывало «РИА Анонсы» со ссылкой на данные АСВ, лишь в марте и апреле из 30 трлн руб., находящихся на депозитных счетах, вкладчики забрали 1 трлн, и эксперт считает, что значимая часть этих средств досталась рынку жилища.
В апреле решения правительства страны и ЦБ не только лишь нивелировали предшествующий рост ставок, да и снизили процент по льготной ипотеке до «практически европейской». Ипотечных сделок сходу сделалось больше. Сейчас на их долю приходится около 80% покупок новейших квартир, рост на 20% по сопоставлению с началом года, гласит управляющий отдела аналитики «Главстрой-регионов» Анастасия Черняева. По данным ГК «База», 65–70% квартир приобретают по ипотеке. С данной нам оценкой согласен и Тюленев (66% сделок – с ипотекой), уточняя, что любая 4-ая ипотечная сделка проходит по льготной программке. В «Векторстройфинансе» толика сделок с ипотекой на первичном рынке выросла с 59% в I квартале 2020 г. до 74% по втором.
А начавшийся в июне рост цен на новостройки вместе с окончанием карантина стал еще одним драйвером спроса.
Сплошные плюсы
В целом муниципальные меры дозволили поддержать спрос, сохранить рабочие места, и в итоге ветвь вышла из пандемии с минимальными потерями. А то, что остановили работу госучереждения, вынудило участников рынка осваивать онлайн-сделки, что также пошло рынку в плюс. «Ситуация, сложившаяся в связи с карантином, не оказала критичного воздействия на рынок новейшего жилища, – уверен Максим Каварьянц, коммерческий директор AFI Development. – В апреле количество сделок уменьшилось, но уже в мае, когда основная часть покупательской аудитории приспособилась к новеньким условиям, число транзакций подросло. 15% клиентов брали квартиры удаленно через веб-сайты жилых комплексов с внедрением электрической подписи при оформлении документов».
Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу компании «Страна девелопмент»:
«В зимнюю пору 2020-го спрос на апартаменты не различался от спроса зимы-2019 – в среднем 20% сделок в новостройках Москвы. С началом карантина и девальвации рубля энтузиазм к апартаментам резко подпрыгнул: уже не любой 5-ый, а фактически любой 3-ий клиент предпочел апартаменты в среднем наиболее драгоценным квартирам. А толика вкладывательных сделок в нашем проекте возросла на 15% и по итогам вешних месяцев достигнула 33%. Те, кто брал «себе», переориентировались с однокомнатных апартаментов и студий на объекты большего метража. Спрос на многокомнатные лоты «домашнего формата» возрос на 200%. А любой седьмой клиент компании в период пандемии оказался обладателем компактной недвижимости до 30 кв. м, которую решил поменять на апартаменты площадью от 50 кв. м. Апартаменты не попали в программку господдержки с ипотечной ставкой 6,5%, и застройщикам пришлось самим обеспечивать доступность проектов. В итоге на данный момент до 70% сделок с апартаментами заключается по программкам субсидированной девелоперами ипотеки.
Восстановился столичный рынок новостроек практически в течение 2-ух месяцев. Так, по данным Росреестра по Москве, в марте 2020 г. было записанно 6833 контракта долевого роли, тогда как год назад – 7202. В карантинных апреле и мае число сделок, естественно, снизилось, но все равно их было не меньше 3000: 3845 в апреле и 3093 в мае. А уже в июле количество сделок на первичном рынке приблизилось к показателям аналогичного периода прошедшего года – 5159 и 5652 соответственно.
Фактически не воздействовал карантин и на сроки ввода объектов. В среднем, по данным портала ЕРЗ.РФ, сроки сдвигали на 4,3–4,7 месяца в I квартале и на 5 месяцев в июле. Подмосковные стройки переносили ввод на 10,5–11,3 месяца сначала года, в июле – на 11 месяцев. Аналитики Дом.РФ, в свою очередь, подсчитали, что в период с июня 2019 г. по август 2020-го в среднем любой месяц по всей стране девелоперы переносили предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию по проектам на 3,3–3,7 млн кв. м. И «существенных отклонений от исторических значений и на фоне пандемии коронавируса не зафиксировано», говорится в всераспространенном Дом.РФ релизе.
Самих застройщиков приметно меньше не сделалось. Если сначала года, по данным Дом.РФ, в Столичном регионе работали 406 компаний (186 в столице и 220 в области), то в конце августа их число составляло 397 (189 и 208 соответственно).
Тем не наименее до характеристик нацпроектов еще далековато, даже невзирая на то, что в согласовании с указом президента «О государственных целях развития Русской Федерации до 2030 года» срок заслуги этих характеристик – «улучшение жилищных критерий не наименее 5 млн семей раз в год и повышение размера жилищного строительства не наименее чем до 120 млн кв. м в год» – отодвинули на 6 лет, до 2030 г. По словам Стасишина, за семь месяцев этого года введено немногим меньше, чем за аналогичный период прошедшего (на 7–8%), и личного, и промышленного жилища и по итогам года рассчитывают выйти плюс-минус на характеристики прошедшего года. Но нужно работать над тем, чтоб в «стройке» этот и весь последующий год конкретно промышленного многоквартирного жилища в стране было по 130–150 млн кв. м, «по другому не выйдем на характеристики программки», гласил бюрократ на конференции «Предпринимателя» в августе. В истинное время, по его данным, в Рф на стадии строительства находится 98,9 млн кв. м жилой недвижимости.
Недостатка не будет
По данным портала ЦИАНа, в конце лета 2020 г. на первичном рынке в Столичном регионе предлагалось к продаже 76 000 квартир. Для сопоставления: в январе размер предложения составлял 93 600 лотов. Просело в главном Подмосковье: с 44 000 квартир в предложении в январе до 30 600 в августе.
«С 1 января 2020 г. предложение уменьшилось на 20%, – объясняет управляющий аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов. – А всего за крайние три года в активной реализации сделалось практически в 2 раза меньше лотов: в летнюю пору 2017 г. покупатели могли выбирать из 130 000 квартир и апартаментов, на данный момент – из 76 000».
Сокращение предложения отмечает и Черняева: «По итогам первого полугодия 2020 г. на рынке первичной недвижимости Столичной области в массовом секторе предлагались квартиры в 698 новостройках (в 143 проектах), на 11,7% меньше по сопоставлению с аналогичным периодом прошедшего года; предложение квартир в первом полугодии уменьшилось на 27% до 30 235 квартир».
В премиальном секторе количество апартаментов и квартир в активной продаже с начала года до августа сократилось на 14–14,5%, такие данные приводят в ГК «База». По оценке Capital Group, предложение в элитных проектах уменьшилось на 5,9% за один лишь месяц.
По данным ЕРЗ.РФ, с 1 июля 2019 г. на портале был выставлен 51 новейший проект в Столичном регионе. 40 из их – в Москве (3 обычного класса, 14 – класса удобство, 18 – бизнес и 5 элитных) и 11 – в Столичной области (6 обычных, 4 удобство и 1 бизнес). За 1-ый месяц опосля карантина – только три объекта в столице. Девелоперы притормозили, но специалисты не ждут недостатка предложения.
Аналитики Дом.РФ убеждены, что эпидемия не повлияла на темпы выхода застройщиков на рынок с новенькими проектами. В преддверии введения твердых ограничительных мер в марте почти все компании поторопились опубликовать новейшие проектные декларации в системе наш.дом.рф (4,3 млн кв. м в марте 2020 г.). Схожим образом строители действовали в июне 2019 г., готовясь к кардинальной реформе долевого строительства. В обоих вариантах за резким повышением метров в «заделах на будущее» последовало их уменьшение в проектных декларациях и стабилизация. Как тогда и, за всплеском последовало понижение размеров запускаемых проектов и стабилизация девелоперской активности. В среднем в месяц застройщики публикуют проектные декларации на 2,2–2,3 млн кв. м жилища.
У застройщиков «в припасах» находится довольно корпусов с готовой проектной документацией, в каких можно открывать реализации, подтверждает Попов. Из 494 000 квартир, реализуемых с привлечением средств людей в Москве и области (данные Дом.РФ на 27.08.2020), в предложении – только 76 000 (конкретно столько лотов выставлено на ЦИАНе в августе). Не считая того, как подсчитали «Ведомости» на основании данных Росреестра о количестве ДДУ и данных Дом.РФ о количестве квартир, каждый месяц заключаются договоры приблизительно на 2% объектов.
Постоянно «в стоимости»
Заявляемые застройщиками цены уверенно вырастают. По статистике аналитиков ЦИАНа, в январе – августе новостройки в Москве подорожали на 5%, в Столичной области и новейшей Москве – на 11%, достигнув отметки 148 600 и 103 200 руб. соответственно. По данным ЕРЗ.РФ, средневзвешенная стоимость квадратного метра в Москве (включая новейшую Москву) за 1-ое полугодие выросла на 8%, в МО – на 7,5%. По воззрению участников рынка, предпосылки для роста, кроме активного спроса, делает маленькая толика новейшего предложения (которое, обычно дешевле, чем проекты в высочайшей степени готовности), также наиболее высочайшая стоимость проектов, которые продаются через эскроу-счета. Пока в Столичном регионе преобладают проекты, продаваемые по «старенькым правилам». По данным Дом.РФ на конец августа, в Столичной области количество домов-новостроек, реализуемых по схеме с эскроу, приблизительно в два раза меньше, чем без эскроу: 330 и 629 соответственно, либо 34,5 и 65,5%. В Москве проектов с эскроу несколько больше, по данной нам схеме реализуется 44% домов (250 из 658). Но разумеется, что эта толика будет расти с каждым годом.
В Москве, как поведала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, с начала года площадь объектов, реализуемых с привлечением валютных средств людей на эскроу-счета, возросла на 33%, сказала пресс-служба ведомства.
По воззрению Попова, возвращение строительной активности к докарантинной приведет к замедлению роста средней цены 1 кв. м. Прогноз профессионала на конец года – рост на 7% в Москве и на 12–13% в новейшей Москве и Подмосковье.
Крайний квартал года обещает быть наиболее размеренным, даже 2-ой волны столичные застройщики, по их словам, не очень боятся – адаптировались. Надежды на размеренно высочайший спрос поддерживает льготная ипотека и начало сезона деловой активности в осеннюю пору. А если грянет несчастная 2-ая волна, то люди, привыкнув к онлайн-покупкам за время первой, охотнее будут выходить на такие сделки, рассчитывает Колочинский. «Правда, в этом случае темпы продаж также будут зависеть от деятельности Росреестра, который, возлагаем надежды, учел сбои в работе во время режима самоизоляции», – добавляет он.
По словам Олега Колченко, акционера, управляющего напарника ГК «База», размеренному росту цен будет содействовать накопившийся отложенный спрос и вымывание с рынка более ликвидных лотов. Не считая того, строящаяся недвижимость дорожает по мере роста строительной готовности и себестоимости – крайняя вырастает из-за роста цен на транспортировку, горючее и др. И даже в случае экономических катастроф дешеветь недвижимость не будет: банки – партнеры застройщиков просто не дозволят продавать ниже себестоимости, добавляет Тюленев.
Обсудить
Подписаться на извещения
Жилая недвижимость Отвлекает реклама? Подпишитесь,
чтоб скрыть её
Источник: